園區，滿足目標客戶的需求，增加項目的賣點。

研究方法本項目根據項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件以及對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。

長春市國有土地使用權公開出讓文件可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。

儀軒休閑假日廣場項目初步定位報告儀軒休閑假日廣場市住宅市場研究報告儀軒休閑假日廣場項目成本估算國家和擬建地區的政策法令和法規。

根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。

?儀軒休閑假日廣場項目前期各項技術指標?城市居住區規劃設計規范?長春市城市拆遷管理條例?城市居住區公共服務設施設置規定?住宅設計規范?住宅建筑設計標準?建筑工程交通設計及停車場設置標準?城市道路綠化規劃及設計規范?高層民用建筑設計防火規范?工程規劃平面圖第二章項目宏觀因素分析宏觀經濟方面在房價過快上漲社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了系列針對房地產行業的調控政策。

年月日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性嚴格信貸政策外，還新增了限價限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。

但年月，長春商品住宅市場區域成交均價中，朝陽區成交均價最高，達到元，其次為凈月區元和南關區的元，成交均價介于元的區域為高新區和經開區，在元的區域為綠園區西新區二道區和寬城區，其中成交均價最低的為寬城區元。

商業物業市場分析成交商業物業類型主要以底商商鋪為主商業類型成交仍主要以底商商鋪為主，其占絕大比重，占比達從現階段長春市的商業發展來看，仍處于起步階段，商業的發展主要以臨街底商為主。

商住綜合性用地出讓較多，使得底商商鋪的供應量占較大比重，底商均屬于社區商業，依托社區存在，有定的客群支持，因此其市場接受度相對較高。

目錄第章總論項目背景項目基本情況研究的目的與方法研究目的第二章項目宏觀因素分析宏觀經濟方面國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力市場趨勢第三章項目區域環境因素分析宏觀經濟方面項目的區位分析外部交通體系第四章項目開發條件分析項目現狀第五章項目競爭力分析項目分析項目定位分析第六章建設規模第七章項目開發建設進度安排項目施工組織開發進度計劃第八章投資估算與資金籌措投資估算資金估算與使用計劃第九章財務數據估算與財務分析營業收入估算與營業成本估算損益狀況第十章經濟分析第十章不確定分析第十二章社會分析第十三章環境分析第十四章風險分析第十五章結論第章總論項目背景長春市是吉林省省會，全省政治經濟文化和交通中心，中國最大的汽車工業城市，中國建成區面積和建成區人口第九大城市，幅員面積平方公里，現轄個城區和個市和農安縣，總人口萬。

年正式的長春房價最高值將達到元平。

結合當前市場，仍然有萬平庫存，加之近三年長春市房價平均漲幅，由此來看，房價控制標準制定相對寬松。

項目基本情況儀軒休閑假日廣場坐落于長春市南環城路與幸福街交匯處，項目有著得天獨厚的地理位置，扼守十字路口，東近人民大街，西接南湖中街和前進大街，可快速直達老城區經開區凈月區高新區和汽車產業開發區，臨近長春世界雕塑公園和友誼公園，是南部中心城區第號工程，也是落戶于長春南關都市經濟開發區的第個重點大項目，這第鍬將拉開南部中心城區大規模開發建設的序幕。

項目總用地面積近萬平方米，總建筑面積約萬平方米，規劃建設集辦公休閑購物商業和住宅于體的現代服務業綜合項目，其內不但有住宅寫字樓，還有休閑會館商業街等服務項目。

項目計劃建設綜合寫字樓，成為長春現代化的商務居住示范區，成就南部中心城區東北亞中心都市高地目標。

本項目的基本情況開發商儀軒集團長春置業有限公司戶型面積平米建筑類型小高層高層寫字樓大型商場物業類別商業綜合體物業公司上海圣維仕物業管理有限公司投資商儀軒集團長春置業有限公司建筑施工南通六建南通七建規劃設計儀軒集團長春置業有限公司項目基本情況總用地面積總建筑面積地上建筑面積其中甲辦公樓小高層住宅高層住宅底商面積主力商業寫字樓會所容積率地下建筑面積建筑密度綠地率總停車位個研究的目的與方法研究目的深入了解探尋長春的經濟發展環境，提高提高本項目的可行性，增加項目的競爭力以及市場占有率。

培育新的經濟增長點，刺激消費治，年被確定為偽滿洲國的國都，年解放，年經國務院批準為副省級城市。

年長春全市實現億元，增長全口徑財政收入實現億元，增長，地方財政收入實現億元，增長工業總產值實現億元，增長固定資產投資按新口徑累計完成億元，同比增長城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到元和元，分別增長和。

主要經濟指標增幅繼續位居個副省級城市前列。

房地產業經過黃金十年兩位數的高速發展，到達個高峰期。

自年開始，國家對房地產市場宏觀調控，進行結構調整，國八條限購限價限貸政策陸續出臺，年內三次加息六次上調存款準備金率，堪稱史上最嚴厲的組合拳。

同時，國家提出加大保障性住房建設力度，解決住房困難家庭住房問題。

年，遏制投機投資性購房需求和大力建設保障性住房成為這年房地產市場的主題。

年，長春市房地產開發投資高位運行，商品房施工量開工量呈現增長勢頭。

房屋交易量持續萎縮，交易額增幅回落，體現了國家宏觀調控政策對市場的作用，取得了預期效果。

由于長春市處于二三線城市，基數低泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房價始終在合理水平，受調控的影響將遠小于線主要城市。

雖然受到定沖擊，總體看，還是保持了平穩健康發展勢頭。

長春市年度房價控制目標是年度長春市新建商品住房價格增幅低于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅。

通知內容相對比較簡短，此前普遍擔心的交易差額征收個人所得稅并沒有提及，對于其他些限購限貸的政策也沒有做出進步規定。

截止至年年末，長春市商品住宅均價元平，如果按照的增長標準，控制目標經濟的持續快速增長城市化進程的穩步推進通脹壓力人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。

同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如地價過高房價過高投資過熱調控效果欠佳刀切政策以及弱勢群體意見大等等。

基于以上對房地產行業發展前景和政府房地產業宏觀調控指導思想的認識，我們對年及未來幾年房地產市場始終保持謹慎樂觀。

樂觀是對行業的發展前景所產生的，謹慎是我們要理性的對待當前房地產調控政策，迎接挑戰，把握機遇。

我們得出以下的結論穩增長政策效果已顯，十二五規劃十八大報告均提出明確的經濟增長目標，中央經濟工作會議繼續強調年穩中求進基調，經濟和物價環境向好，貨幣政策方面，根據中央經濟工作會議定調，年將保持穩健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產業繼續帶來利好，房地產調控政策方面，處于正常平穩過渡和房價漲幅擴大的擔憂，中央將繼續從緊取向，抑制投機和支持保護合理需求的政策大方向不變。

市場趨勢整體市場好于年，去年增速前高后低。

從經濟環境基本向好的背景下，預計年整體市場好于年，成交方面，全國商品房銷售面積同比增長，增幅略高于年，基數效應和市場慣性決定年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約，下半年增幅縮小至。

供應方面，銷售好轉促進投資開工企穩回升，但受基數大和保障房貢獻下降影響，增速不會十分突出，預計年全國新開工面積增速止跌反彈，同比增長房地產開發投資額同比增長，增速與年基本持平。

重點城市年下半年新增供應仍高于上半年，但上半年同雖然受到定沖擊，總體看，還是保持了平穩健康發展勢頭。

商品房總體情況房地產投資房地產開發投資額持續增長。

房地產開發投資完成億元，同比增長，其中住宅開發投資億元，同比增長。

年年年年年長春市房地產投資情況年房地產投資億元增長率房地產建設指標年長春市商品房施工量為萬平方米，同比增長。

商品房新開工量為萬平方米，同比增長。

年年年年年長春市商品房建設指標年施工面積萬竣工面積萬銷售面積萬房地產供應上升銷售量下降隨著開發投資的高速增長，新房新建住房上市量刷新了歷史高位。

年長春新上市樓盤個，新房上市量為萬平方米，同比增長。

年新房登記銷售套數為萬套銷售面積為萬平方米，同比下降銷售金額為億元，同比微長。

商品住宅市場年整體商品住宅市場情況年整體商品住宅市場供求比為。

年長春市商品住宅新增供應為萬平方米，同比增長，新增供應套數萬套。

成交面積為萬平方米，同比下降，成交套數萬套銷售金額為億元，同比上升，成交均價元平方米，同比上升。

進入年，長春市繼續執行限購政策，但從數據走向和市場態勢來看，均價大幅度下降幾率較小，房價漲跌主要從土地價格建安成本和需求客戶決定，而長春作為三線城市，剛性購房者占主流地位，城市軌道交通商業地產醫院學校等配套設施均在快速發展期，城市未來仍存在較大的發展潛力。

千套長春市商品住宅供求分析圖供應套數成交套數成交均價元年長春市各區市場情況各板塊分布及特點各區商品住宅成交均價情況增長較為明顯，價格方面，貨幣環境穩定和定向好支持房價向上態勢，但全國去化壓力仍較為嚴峻，整體上行空間有限，預計商品房銷售均價同比上漲，漲幅略有擴大。

不同城市和不同房企分化加劇方面，少數熱點二線城市潛在需求熱烈但供應不足，成交量在年高基數上難以大幅增長，價格上漲壓力大多數二線城市供需基本平衡，推盤加大背景下銷售規模有望繼續擴大，價格平穩廣大三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，不具備價格上漲動力，部分城市供應嚴重過剩風險值得關注另方面，龍頭房企繼續跑贏大市，小企業被收購，兼并可能性加大，行業集中度進步提高，在此形勢下，房企需繼續抓住剛需主流產品做規模，但中高端產品貢獻度更高，量價兩手都要抓，同時跟準市場和政策節奏，隨行入市以合理價格提供適銷產品。

第三章項目區域環境因素分析宏觀經