市的盛名，水是武漢的靈魂也是其魅力之所在，而武漢城郊眾多的湖泊則是武漢項頸上串聯起來的顆顆迷人的珍珠，湖泊給予我們的不僅僅是基本的蓄水調節功能，伴湖而居，臨湖而住更是種生活品位的提升和對生活魅力的重新向往。伴隨著城市人口的增加和建設規模的擴大以及人們對居住品質要求的提升，越來越多的人選擇了湖泊旁邊作為自己的休養生息的地方。項目位于區楚天第路金山大道以北，緊臨，分布于環湖公路兩側，屬生態旅游區的核心地段。其中有約畝的臥龍島三面臨湖，向中延伸，余下多畝地面臨湖。項目周邊擁有大面積水域成片山林，自然景觀優美，且周邊視野開闊。項目地塊自然環境優越，具有較好的升值潛力，適宜于建造大型高檔的園林式生態居住區。在該宗地上規劃開發規模宏大配套完善的居住區，對于武漢市區城市建設和社會經濟發展以及承辦方自身的發展，都是十分必要和有利的。二項目概況項目區位該項目位于武漢市主城區西北，中環線與外環線之間，素有武漢市后花園之須做詳盡的市場調查工作。既要節省建設資金，又必須切實保證工程質量，堅持以質量領先的市場策略。臨環湖公路的期三期項目的綠化和主題景觀應先期建成，先樹形象后賣樓。項目開發的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認真地投入的合作伙伴。以增強承辦方自身在特大項目開發上的業務能力。重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設計上做足文章，為本項目積聚人氣。目錄總論項目背景項目名稱項目承辦單位概況項目提出的理由與目的二項目概況項目區位項目土地現狀項目開發規模與目標項目主要建設條件項目主要經濟指標三項目可行性研究報告編制依據四項目可行性研究報告研究范圍五項目建設存在的問題與項目實施建議項目建設存在的問題項目實施建議二項目開發市場環境分析項目開發經營政策層面分析土地供給政策調整房地產金融政策調整物業管理政策房地產業政策調整二項目開發經營的宏觀經濟與社會發展環境分析三項目開發經營的城市經濟與社會發展環境分析四區國民經濟和社會發展狀況區歷史與發展現狀核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳,區交通及配套區發展定位區國民經濟發展指標五武漢市房地產期選取財務基準收益率設定二營業收入與成本費用估算銷售收入估算成本費用估算三項目利潤估算與財務評價表四盈利能力分析財務內部收益率財務凈現值投資回收期投資利潤率五不確定性分析六財務評價結論十項目風險分析風險因素的識別和評估風險等級劃分風險因素的識別和評估二風險防范對策風險回避風險控制風險轉移風險自擔十二研究結論與建議結論二建議附表總論項目背景項目名稱項目暫定名稱。需要根據市場策劃擬定合適的項目名稱。項目承辦單位概況開發商武漢房地產開發有限公司武漢房地產開發有限公司，是浙江實業集團有限公司的全質子公司。浙江實業集團有限公司于年月批準成立，注冊資本金人民幣億元，其業務涉及房地產開發公路橋梁建設酒店娛樂商業貿易紡織品生產及銷售廣告策劃等多個領域，是浙江省的大型民營企業集團公司，又是浙江省房地產開發的龍頭企業。武漢房地產開發有限公司成立于年，注冊資本金人民幣萬元，是實業在武漢專業從事房地產開發的企業。項目提出的理由與目的項目的提出主要基于項目地塊極佳的地理位置良好的開發前景成熟的開發條件以及公司自身發展的需要。仁者樂山，智場分析年房地產市場運行特點年上半年房地產市場運行特點武漢市房地產業未來發展趨勢六項目供需圈區域房地產市場分析片區片區七項目開發經營機會與風險分析項目開發經營優勢項目開發經營劣勢項目開發經營機會項目開發經營風險三項目建設方案項目規劃設計目標二項目規劃構思四項目定位項目目標顧客群定位二項目產品定位三項目價格定位五總體開發經營模式獨創性模式二差異化模式三充分整合周邊資源，發揮最大市場價值模式四分期滾動開發模式六項目環境影響評價項目實施過程中的環境影響及對策工程建設對環境的影響建設中環境影響的緩解措施二項目完成后的環境影響及對策七項目建設指標及實施進度項目建設指標二建設周期三項目實施進度安排四項目實施進度表八項目投資估算與資金安排建設投資估算投資估算范圍投資估算編制依據投資估算說明二項目投入總資金及分年投入計劃九項目融資方案項目融資主體二項目資金來源項目資本金籌措項目債務資金籌措三融資方案分析資本金來源可靠性分析融資結構分析融資成本分析十項目財務評價財務評價基礎數據與參數選擇財務價格利率項目計好的生活氛圍，正在逐步完善的配套設施，形成個大型的居住區，成為武漢中產階級的理想居住之所。項目所處的地理區位詳見項目區位圖圖。項目土地現狀項目占地范圍內地面較為平坦。大部分用地現在為魚塘藕塘以及養殖場。多處分布有層建筑物，但總的來說規模不大。項目開發規模與目標項目擬規劃建成現代化的具有前瞻性的高尚居住區，物業形態主要有多層及小高層住宅別墅聯排別墅復式洋房等。根據項目所在地塊特點和開發策略分四期實施詳見項目開發分期安排，各期實施后形成四個相對獨立的居住區，各空間既分離又有聯系。項目計劃按照總體規劃和布局分四期實施，項目開發銷售期為年，其中建設期為年，建設期與銷售期重疊共年。項目總體規劃指標見下表表。表項目總體規劃指標序號項目單位數量規劃用地面積二總建筑面積其中多層小高層高層住宅別墅聯排別墅復式洋房公建面積三道路及停車場四建筑密度五容積率六綠化率項目主要建設條件已簽訂項目開發協議書年月。土地使用權出讓金已經按合同約定開始支付，已取得部分土地使用權證，宗地拆遷工作已經進行。已開始進行項目前期的論證分析及立項工作。并已著手開始進行項目的正式規劃設計工作。項目目定位項目開發經營模式項目環境影響評價項目投資估算與資金安排項目融資方案項目財務評價項目風險分析。五項目建設存在的問題與項目實施建議項目建設存在的問題項目土地使用權問題及前期各項審批手續尚未全部完成，項目方案尚不能最后確定。項目前期啟動尚存在阻力，影響項目按計劃如期實施。項目建設投資總額控制有賴于項目實施過程中承辦方的具體執行情況，不確定因素較多，此方面風險較大。項目開發總體規模較大，市場消化速度和能力會對項目構成嚴重影響。存在預期利益難以兌現的可能。資金供應方案尚未落實，銀行貸款還未最終定奪。存在較強的市場競爭壓力，項目的競爭優勢和競爭力還需要多方面的培育。項目實施建議對本項目的實施建議主要有以下幾點宜迅速解決余下部分土地使用權問題。及時解決本項目施工臨時用水用電問題，開發商要敦促開發區早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應在項目期開始銷售前完成正式供水供電通訊等工程。盡快組織國內外優秀規劃建筑園林設計機構完成項目設計。集中力量抓緊完成項目的規劃和立項報批工作，落實項目開工建設的各項手續，確保項目能按合同約定按時開工建設。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必場調查工作已經在進行并已取得階段性成果。項目建設資金已經準備到位。項目已取得當地政府有關領導和部門的肯定，并已取得同意立項的批復文件。項目主要經濟指標項目主要經濟指標見下表表。表項目主要經濟指標序號項目單位數量備注主要經濟結果和數據項目投入總資金萬元建設投資不含建設期利息萬元其中自有資金萬元建設期利息萬元銷售收入萬元銷售稅金萬元銷售利潤萬元所得稅萬元稅后利潤萬元二主要經濟評價指標項目財務內部收益率基準收益率稅后項目財務內部收益率基準收益率財務凈現值稅后萬元財務凈現值稅前萬元動態投資回收期稅后年動態投資回收期稅前年投資利潤率投資利稅率三項目可行性研究報告編制依據國家計委建設部建設項目經濟評價方法與參數第三版年建設部房地產開發項目經濟評價方法建標號國家發展計劃委員會投資項目可行性研究指南計辦投資號武漢市城市總體規劃年武漢市及區年國民經濟和社會發展統計公報項目開發用地協議書武漢市及區以及項目周邊地區市場調研和現場勘查資料。四項目可行性研究報告研究范圍項目開發市場環境分析項目建設初步方案目的對外交通極為便利。區憑借自然環境優勢和完善的城市建設，該區域已成為城在森林中街在綠化中樓在花園中人在環境中的現代化城鎮。項目位于區楚天第路金山大道以北，緊臨，分布于環湖公路兩側，屬生態旅游區的核心地段。宗地總面積平方米，約畝。其中約畝的臥龍島三面臨湖，向中延伸，余下多畝地面臨湖。項目周邊擁有優美自然景觀，且周邊視野開闊。項目所在地板塊水面面積超過萬畝，河流湖泊星羅棋布，自然的綠化帶層瀾疊翠，天然的水循環系統使湖水清澈明亮，處處綠環水抱，空氣清新自然，形成了整套天然的生態體系。經過幾年的發展，該區域目前已經形成了套完整的交通體系。從上空俯視，金山大道馬池路機場高速環湖路環湖中路張柏公路等條條寬闊的道路縱橫交錯，將與漢口渾然連成體。更重要的是，擬于今年年內動工的武漢城市輕軌號線二期宗關三店，全長公里預計年建成，屆時將區與漢口中心城區連成個整體。并且規劃中的地鐵將橫貫而過。地區憑借它得天獨厚的地理位置豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的幾年內房地產開發量迅猛增長。正在憑借順暢的交通，優雅的自然環境，良好的生活氛圍，正在逐步完善的配套設施，形成個大型的居住區，成為漢中產階級的理想居住之所。項目所處的地理區位詳見項目區位圖圖。項目土地現狀項目占地范圍內地面較為平坦。大部分用地現在為魚塘藕塘以及養殖場。多處分布有層建筑物，但總的來說規模不大。項目開發規模與目標項目擬規劃建成現代化的具有前瞻性的高尚居住區，物業形態主要有多層及小高層住宅別墅聯排別墅復式洋房等。根據項目所在地塊特點和開發策略分四期實施詳見項目開發分期安排，各期實施后形成四個相對獨立的居住區，各空間既分離又有聯系。項目計劃按照總體規劃和布局分四期實施，項目開發銷售期為年，其中建設期為年，建設期與銷售期重疊共年。項目總體規劃指標見下表表。