應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表所示。

綜上，當地價在萬元人民幣之間時，屬于投資安全區當地價在萬元人民幣之間時，即進入投資風險區超過萬元后，將進入高風險區，投資者需慎重考慮。

表宗地投資財務效果指標項目地價為萬元地價為萬元地價為萬元投資利潤率稅后利潤萬元內部收益率財務凈現值萬元投資回收期靜態年投資回收期動態年研究方法剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為地價房地產建成價格建筑費專業費租售費用稅費利潤該方法的操作程序如下研究待估宗地的設經營期合計投資總額建設投資目錄研究結論???????????????????????宗地基本情況????????????????????????地價范圍??????????????????????????地塊投資價值????????????????????????研究方法?????????????????????剩余法求地價???????????????????????運用建設項目投資經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價???研究依據??????????????????????????宗地最佳利用方式構思????????????????宗地總體規劃方案設計???????????????????最佳開發建設方案設計????????????????????宗地地價測算????????????????????地價之外的成本測算?????????????????有關說明及建議???????????????????????附表附圖附表宗地地價測算表??????????????????????附圖項目概率分析圖?????????????????????研究結論宗地基本情況宗地編號為，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地土地面積為平方米，建筑容積率可建設總建筑面積為平方米，其中住宅平方米高層住宅，低層住宅占，但最終比例按報建實施方案確定幼兒園平方米，垃圾站平方米，社區管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。

競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后個工作日內次付清地價款。

涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。

如轉讓合同按規定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔。

地價范圍經測算，本地塊的正常地價???????????????銷售收入測算???????????????????????地價成本測算??????????????????????核準通過，歸檔資料。

未經允許，請勿外傳,項目財務評價????????????????????項目盈利能力分析??????????????????????稅金計算???????????????????????損益表????????????????????????宗地現金流量表與動態盈利分析????????????項目不確定性分析?????????????????????項目盈虧平衡分析???????????????????敏感性分析??????????????????????概率分析??????????????????????項目綜合經濟評價與建議??????????????項目綜合經濟評價??????????投資回收期財務內部凈現值以及投資利潤率等指標。

由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。

研究依據香蜜湖宗地規劃指標國務院發展研究中心數據庫廣東省房地產統計年鑒廣東省房地產開發各類管理費用標準中國人民銀行存貸款利率廣東統計年鑒搜房網相關數據中國人民銀行號文件廣州市建安工程定預決算定額宗地最佳利用方式構思根據該宗地位于深圳市福田區香蜜湖地段且建筑容積率，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區規劃，定位于高端客戶，確保以優美的景觀環境路規劃占地面積為表用地平衡表項目用地面積所占比重人均面積人備注規劃總用地居住用地高層住宅用地首層架空綠化低層住宅用地公建用地道路用地公共綠地二其他用地表項目主要技術經濟指標項目數量單位總戶數戶居住人口人總建筑面積高層住宅建筑面積低層住宅建筑面積公建配套建筑面積地下車庫建筑面積車位數個人口密度人公頃綠化率容積率最佳開發建設方案設計建議分期滾動開發，首期開發別墅及整個住宅區的配套規劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。

計劃整個地塊的開發建設周期為個月，銷售周期為個月。

其中可行性研究及規劃報批等前期準備階段為個月，宗地競買后個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至個月時完成全部銷售。

與此對應的項目投資與融資計劃如下表所示表項目投資與融資計劃表序號項目建和國際性的配套設施來贏得市場。

宗地總體規劃方案設計總基底面積，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表和表。

高層住宅總建筑面積，住宅規劃為戶，平均每套面積為左右，規劃戶數戶。

計劃規劃為棟層住宅其中首層架空綠化，住宅總基底面積計。

別墅總建筑面積，別墅規劃為棟，平均每棟面積為，占地面積計，規劃總棟數為棟。

總計占地面積為公建配套幼兒園，按兩層考慮，其占地計，社區管理中心，垃圾站，均按層考慮，占地計。

停車位基于該地塊未來將規劃建設成深圳的豪宅區，故應至少考慮每戶個車位不含別墅用戶車位，建議車庫集中設置，規劃個車位，每個車位按平方米考慮，車庫規劃面積位為。

園林綠化及道路為體現高尚住宅區的品味感，建議該住宅區的綠地覆蓋率不低于，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。

則綠地面積為道常競標價位點在萬元人民幣。

對應市場價位點萬元，則得相應樓面地價為元平方米地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表所示。

綜上，當地價在萬元人民幣之間時，屬于投資安全區當地價在萬元人民幣之間時，即進入投資風險區超過萬元后，將進入高風險區，投資者需慎重考慮。

表宗地投資財務效果指標項目地價為萬元地價為萬元地價為萬元投資利潤率稅后利潤萬元內部收益率財務凈現值萬元投資回收期靜態年投資回收期動態年研究方法剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為地價房地產建成價格建筑費專業費租售費用稅費利潤該方法的操作程序如下研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發利用方式估算開發后的房地產價格估計建筑費專業費利息稅費租售費用和開發商應得的利潤求地價運用建設項目經濟評價方法與參數進行宗地的財務評價建設項目的財務評價般分兩個層次，盈利能力。

由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是種簡化了的投資項目息稅前的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優。

自有權益資金的財務效果評價，即從企業的角度出發，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息......

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