新的消費熱點正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的大亮點。房地產二三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋臵換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的個熱點。新鄉市商品房現狀與市場需求新鄉市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積年達到了平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從新鄉市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，新鄉市目前有的市民住房是?單位借房?，約屬?房改房?，是?私房?，只有的住房是居民?購買的商品房?。從以上現象可以看出，目前商品房在新鄉市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房平方米指建筑面積，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米以上的只占，有近的家庭住房面積在平方米以下。隨著進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有個較長的形成過程。市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。?住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在年后將建成萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有定的市場風險。營銷戰略根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略第章總論項目建設背景為滿足新鄉市城市居民世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近新鄉市館，臨新村建設精品住宅小區。結合新鄉市城中村改造的優惠政策，這優越條件為本項目的開發帶來不可多得的商機。根據新鄉市城市規劃發展需要以及新村控制性規劃要求，房地產開發公司只要與新村委會簽訂合作開發建設協議書，合理安排村民拆遷及安臵，即可獲得該村土地的并分期開發建設。該項目初步規劃設計方案設計已經完成，??項目建議書等各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。項目概況項目名稱??項目。建設地點新鄉市新村。建設單位房地產開發公司。企業性質股份制。經營范圍主營房地產開發經符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和新鄉市已有部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對新鄉市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用新村村民用地，對提高村民生活水平，推進集體企業產業結構調整，有明顯的社會效益。從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進步的市場調研，尤其是面積較大的較高檔商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。主要經濟技術指標??項目主要經濟技術指標見表。表??項目主要經濟技術指標序號項目名稱單位指標總占地面積平方米總建筑面積平方米建筑容積率小區綠化率以上戶均面積平方米戶住宅總套數套建設投資萬元銷售收入萬元每平方米建設投資元投資利潤率全部投資財務凈現值稅后萬元全部投資投資回收期稅后年第章住宅市場分析與營銷戰略當前住宅市場現狀進入年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房體制改革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在商品房開發投資穩步回升。年房地產業超速發年下半年起宏觀調控，至年以后，房地產開發投資度出現增速減營。公司類別專營企業。資質等級城市綜合開發二級。企業概況房地產開發公司是股份制房地產開發企業，本公司現有各類精通房地產業務的技術及管理人才多人，其中高級職稱人，中級職稱人，初級職稱人。幾年來，該公司成功開發了新鄉市?花園???等項目，總開發面積數十萬平方米，形成定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并得到了廣大業主的好評，在新鄉市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。??將是本公司開發的又精品住宅小區。工程概況??項目項目名稱小區項目可行性分析報告總造價萬元樓面造價元建筑面積容積率綠化率建設單位房地產開發公司可行性研究報告編制依據省市政府有關城中村改造的相關政策以及合作開發舊村改造報批立項房地產開發公司與新村委會簽訂合作開發建設意向書新鄉市規劃局關于城中村改造的意見及新村控制性詳細規劃新鄉設計院設計??項目初步規劃方案新村地質勘探資料國家發改委建設項目經濟評價方法與參數第三版建設部房地產開發項目經濟評價方法?？尚行匝芯繄蟾嫜芯糠秶鶕??項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發項目。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有先富者的市場潛力。新鄉市改革開放年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占左右，最近兩年，富裕家庭這比例又有提高，今后還將進步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。新鄉市區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下步商品房的更新換代，加上二，三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。商業消費潛力。新鄉市經濟飛速發展，駐市各類商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成定的市場需求，像??這樣環境優美檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。項目區位市場潛力。??項目環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位臵，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不，新鄉市居民購房除直接居住或自用外，有近是用于投資保值增值或出租，這與新鄉市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計，年新鄉市城鎮居民人均收入為元，年為元，年達到元，年達到元，年比年實際增長。在居民消費支出中恩格爾系數已由年的降到年的，最近幾年這系數又有新的下降，這標志著居民生活由?溫飽型?向?小康型?的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房汽車消費，這是個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由上升到左右。其中中低收入的家庭為，中高收入家庭為富裕家庭占，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由?八五?時期的增加到年的，目前這比例已超過，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，?通和英郡??水榭華都?等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，??市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。當前住宅市場面臨的矛盾和問題目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著些深層次的矛盾，結構性階段性體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面商品房空臵量繼續上升，消化空臵房壓力加大。據有關資料統計，新鄉市空臵商品房已達余萬平方米，些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空臵率還將進步增加。住房制度改革未能達到預期斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次品牌和價值。消費者對住宅質量和物業管理的關注消費者購房是個人的投資臵業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生日照通風室外環境等。四是適用性方面，個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。住宅開發向規?；l展前幾年新鄉市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前新鄉市已有商品房多個樓盤，但大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭粗制濫造哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模低