對房地產業的行政管里理和監督房地產企業也要健全各項管理制度，不斷規范管理流程，不斷提高管理水準，朝著現代企業發展模式邁進。

營銷方面對過去那種以概念炒作活動營銷廣告宣傳為主要手段的營銷模式應當轉變。

倡導真誠公開透明客觀地介紹住宅產品，以產品質量增值服務為突破，采用更加人本化科學化規范化的營銷方式，多些客觀真誠，少些欺詐，多些誠信。

近十年以來，房地產業取得了飛速發展，成為我國發展最快的行業之，市場化程度也日益提高。

我國房地產在改革開放以前，實行的是統建統分制度，房地產業也逐步過渡到個以企業為主體市場為導向社會資金為依托以配套建設為中心的綜合開發階段。

進入世紀年代之后，房地產進入了個前所未有的興旺發達期，土地成片開發和大量外資的引入，形成了外資合資和內資開發公司齊頭并進的勢頭住宅樓宇商業大廈公共設施等紛紛拔地而起，我國的房地產業作為種重要的經濟杠桿，在城市建設改善人民生活促進經濟發展等方面發揮了巨大的作用。

房地產開發規模正以每年平均左右的速度增長，在整個國民經濟中已占有舉足輕重的地位。

其次，我國自提出建立社會主義市場經濟體制以來，房地產業也和其他產業樣市場化進展明顯加快。

這主要表現在住宅由計劃封閉生產轉向商品化經營全民集器的設置要求，即使尚未普及的高檔家電，因此在起居室廚房和衛生間均在適當的位置設置相應的插座，在起居室和臥室相應位置應裝設寬帶網有線電視程控電話等插座。

本方案所有戶型均采用明室明廳新型設計方案，臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為體，形成開闊空間。

建成后的住宅小區將是個布局合理設施完善使用方便高品位高起點的既有現代化氣息，又有古樸風格的花園式智能化的最適合居住小區，純居住類產品，小高層及高層，強調居住舒適度效果。

戶型尺度較為寬松，強調舒適性，規格為平米，平米，平米，共計住宅建筑面積平方米。

主要以小戶型為主。

總論我國房地產形勢概述從上個世紀年代，我國開始有了商品房這個定義，在此后的近二十多年間，我國的房地產業經歷了興起高峰衰退復蘇成熟持續發展這五個階段。

從房地產業的投資增長速度來看，我國房地產業的開發投資規模與全行業的發展步調是致的。

年年是房地產開發投資的高峰時期，年以后隨著全行業步入調整時期，房地產業的開發投資呈現出增速減緩的態勢，年房地產逐步走向復蘇后，房地產業的開發投地產業向更成熟化邁進。

投資增長率也走向回升，年后，我國的房地產行業穩步成熟發展。

隨著國民經濟的持續快速增長，推動城市化規模的不斷擴大，大量農轉非人口融入城市，從而擴大了房產市場的需求量同時它也使城市中低收入者經濟持續增長，增強了城市低收入者的購房需求，為房地產的持續發展創造了最為廣泛的消費群體。

另方面隨著國民經濟的增長也使原理啊購買力較強的消費者提升了消費層次況項目位置本項目位于市北區沈陽路號，東臨沈陽路，北面為內蒙古路長途汽車站，南側為銀河山莊，西側沿長春路為青房正在建設的限價商品房。

項目規劃指標總用地面積總建筑面積規劃建筑容積率規劃建筑密度規劃綠化率項目用地性質居住用地項目周邊及權屬情況該地塊屬市北老城區，周邊農貿市場中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。

項目周邊市政配套完備。

該項目以樓地價元通過拍賣獲得。

市場分析宏觀市場分析隨著我國國民經濟的快速發展，城市化進程的逐步實現，我國房地產市場也日趨成熟與理性，主要體現在以下幾方面房地產業由所謂的國民經濟支柱性產業向民生保障性產業轉型,擠出地產炮沫，回歸理性回歸科學發展回歸民生地產。

房地產業不能再固守原有的觀念，應當以改善和保障民生為己任，自覺承擔起相應的社會責任。

為普通百姓建房，而不只是為富人們建房。

民生地產才是未來房地產業發展的趨勢與方向。

開發商應當把過去只為富人們設計的豪華住宅產品改變成為普通百姓設計的普通住宅產品。

以國家最新住宅規范為標準，達到簡潔環保節能實用舒適美觀的基本要求，使廣大百姓充分享受到現代住宅產品服務。

高房價已經成為大社會公害。

天價樓王不僅過去段時期存在，既使最近在些城市仍然出現了天價房托市的現象。

些開發商寧肯住宅產品滯銷也不降價銷售，相當批住宅產品價格高度背離其價值。

開發商門互相攀比著炒高房價，房價的理性回落是轉型的重要基礎。

房地產企業應當，從而推動著住房品質的不斷提升。

房地產業對國民經濟發展起到了定積極促進作用。

項目背景隨著居民收入增加和消費結構的升級，在假日經濟旅游經濟會展經濟以及全市商業網點建設步伐加快的帶動下，城鄉消費品市場呈現近年來少有的活躍態勢。

全年實現社會消費品零售額突破億大關，達億元，增長，總量首次超過全國的。

其中，城市市場實現零售額億元，增長，農村市場實現零售額億元，增長。

按營業方式分，批發零售貿易業實現零售額億元，增長餐飲業實現零售額億元，增長其它行業實現零售額億元，增長。

雖然目前青島市房地產業還很不成熟，但有著很大的發展前景。

目前房地產投資僅占的左右，與其他較發達城市的發展水平相比，青島市房地產還有很大的發展空間。

由于青島市土地掛牌招投標政策剛剛開始，些以前協議轉讓的土地短期內會進行開發，這使未來幾年的房地產市場供應量有定幅度的增長。

另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲。

青島市加大舊城村的改造力度，商品房施工面積不斷增長，商品房竣工面積比年增長。

青島市商品房屋施工新開工竣工銷售規模持續擴大。

上半年，青島市商品房施工面積不斷增長。

全市房屋施工面積萬平方米，同比增長，增幅比年同期提高。

其中，全市商品住宅施工面積萬平方米，同比增長，增幅比前年同期提高。

該項目屬市北老城區即屬于舊城改造范圍內。

且該項目背面為內蒙古路長途汽車站，南側為銀河山莊，西側沿長春路為青房正在建設的限價商品房。

項目基本概外，其余月度漲跌幅度在與之間。

房屋銷售價格上漲，其中，新建房銷售價格上漲，二手房銷售價格下降。

人文環境分析青島是中國東部沿海重要的經濟中心城市和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。

青島是國家個沿海開放城市和個國際會議城市之，也是中國重要的外貿口岸之。

同時，青島也是中國重要的海洋科研基地和軍事基地。

蜿蜒連綿的淺海海濱，起伏多姿的海上山巒，紅瓦綠樹的城市風景，近現代歷史文化的名人故居，具有典型歐陸風格的多國建筑，構成中西合璧的山海城交融的海濱風景線，是旅游觀光度假休閑和商務會展的最佳目的地。

從經濟學供求原理來看，青島的房價很難下跌，并且還會漲。

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從需求方面來看第青島是個移民城市，大批移民來到青島。

第二很多在外地的青島人，有很多打算在外奮斗幾年再回青島安家。

青島還是個相對非常吸引人才的地方。

第三青島每年結婚人數比很多同等城市多出倍左右，可以想像青島房價的前景。

總之，青島市未來經濟預期良好，城市房地產開發也有很大發展空間。

隨著購房者需求檔次的提高發達城市開發和營銷經驗的引入，也會使青島市的房地產開發水平逐步提高。

項目市場情況分析青島各市區市場情況房價呈上漲趨勢，樓市初現回暖跡象。

今年以來，隨著國家和青島市地方政府各項購房優惠政策效果的逐步顯現，房地產市場出現回暖跡象，隨著青島兩改回遷的時代到來，回遷房占的比例很大。

包括前期推出的政策房也到了交房的時候，加上整個商品房的放大，所以整個成交量放大。

數據統計得出，年上半年青島全市住宅總成交套，同比邊環境也相當潔凈。

周邊環境優勢該地塊屬市北老城區，周邊農貿市場中小學等生活配套都較為齊備，由于北臨內蒙古路長途汽車站，因此交通便利，商業氛圍也較為濃厚且為多沿街商鋪。

項目周邊市政配套完備。

機會分析本地塊屬舊城改造地塊，有較好的發展空間，為項目的發展提供很多的發展機會點。

威脅分析青島整個房地產市場發展進入激烈競爭時代，該地多處住宅小區已在建設當中，在銷售時候，可能會對售房價格有定影響。

而且毗鄰長途汽車站人流量較大，給小區的安全管理方面帶來定的威脅。

項目定位項目的產品定位根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。

項目區位內高檔物業目前銷售狀況不是很好。

本項目開發區本屬于市北老城區，其內已形成些居住小區群體，各項基礎設施和市政設施都以相對固定。

擬建項目是現代性使用住宅，其建筑標準與現代市民的生活水平相適應。

因此，本項目定位為中檔住宅小區。

建筑形態主要有小高層和高層，小高層和高層采用框架剪力墻結構。

項目的戶型定位小高層為八幢每幢為三個單元，每單元兩戶六層的住宅樓，采用平的戶型每幢戶高層為四幢幢為十二層，三幢為十三層住宅樓，其中十二層的采用平的戶型戶，十三層的采用平的戶型每幢戶。

共計住戶戶。

在戶型設計上，廚房面積應不小于平方米，衛生間般不小于平方米，起居室不小于平方米。

在土建和水電設計上，應滿足若干基本電大增，總成交面積為萬平米，比去年同期增加萬平米，同比增幅為。

其中年青島市內四區住宅共銷售套，比年上半年增加套，同比大漲總銷售面積為萬平方米，去年上半年增加萬平米，同比增加。

套均面積平米，與去年的平米基本持平。

在年上半年青島住宅市場中，城陽區的成交量最為突出，月共計成交套，萬平米，占青島市住宅的，比位居第二的膠南市多套，領跑于其他區市嶗山區上半年成交套，萬平米位列第三黃島區成交套位列第四。

郊區住宅占據青島住宅市場的市內四區成交也不俗，李滄區上半年成交套，以較小優勢領跑市內四區其他三個區域平均成交套左右，其中市北區成交套，政策性住房就達套，李滄區政策性住房也有套市北區年上半年住宅總計成交套，比去年增加套，同比增幅達，總成交面積為萬，同比增幅達政策房方面，年月市北區政策房共計成交套......

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